活案例!西安一开发商自曝无证销售还起诉业主!买房你注意这些了吗?
重庆客户端-华龙网 08-10 19:07 浏览量  3.98万

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近日有媒体报道,陕西西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了一楼盘所售房屋,并支付全款。两年过去了,开发商却以当时该项目没有预售许可证为由,将12名消费者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。今年6月8日,西安长安区法院一审判决,判定原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

本来,“开发商举报自己无证销售还起诉业主不该买房”这事就够令人咂舌了,结果这“举报”自己的开发商还胜诉了。

此判决一出,不仅消费者表示无法接受,网友也炸了。

@西安贝优特旅行:要这么说,可不可以认为所有的小产权房买主以及其他没拿到预售证的买主都有可能会被起诉并且输掉这场官司,貌似发现了不得了的事情

@明媚阳光CM:开发商明知商品不好买卖还与对方签定合同收取对方钱款,属于合同诈骗,应该要做牢吧。

@憨喇不几:抵制这种开发商!再买的人要想清楚了

而购房的消费者也表示,近两年房价水涨船高,这可能是开发商不愿履行合同的原因。

据购房者之一的王女士介绍,2016年5月,通过朋友介绍,与西安闻天科技实业集团有限公司签订了内部认购合同,购买了紫杉庄园的一套房屋,并支付了140多万元的全款。那个房子还没有盖好,当时它有一个政策是一次性付款打七折,相当于给内部员工以及亲属有这样一个内部优惠价。其实应该是开发商缺钱,所以通过这种方式让我们必须全款付。当初签订合同时的售价是每平方米7000多元,现在该楼盘均价已近25000元,这是开发商不愿履行合同的原因。

所以看购房者的表述,这是开发商当时“江湖救急”的一种“套路”。但事实上,这场官司打下来,看起来明明占理的业主却输了,被骂无良的开发商却赢了。@敬请Q待就在微博上吐槽,说这种判决是冷血的。

那法院为何会如此宣判呢?

今年4月,购房者之一的李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。

长安区法院认为,依法成立的合同,受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”第五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质,如涉案合同系商品房预售合同,则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同,因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。

另外,判决中还称,法院已向被告李女士释明合同无效的后果,因法庭辩论已经终结,且李女士仍坚持其答辩意见,“故其可另案起诉,本案不予受理。”

故,6月8日,长安区法院一审判决,原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

值得注意的是,在此前已经开庭审理的案件中,原告开发商闻天公司曾提到,2016年8月,西安市长安区房管局曾对闻天公司下达行政处罚书,因为没有取得预售证,要求开发商停止销售,并对无证销售的房屋进行清退。而西安市长安区房管局市场科负责人3日在接受中国之声采访时也证实了该说法。那么2016年就应整改清退的房屋为何还留到了现在?是否当时做出了清退就可以避免如今的纠纷?

作为购房者之一的李女士在接受一媒体采访时也说:如果当时我们被“处理”了,也能去买很好的房子。现在把我们摆到这样一个尴尬的地方,限购的政策也出来了,房价翻了好几番,我们到哪去买房去。

而通过网友们的评论也不难发现,大家都有一些质疑,因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失怎么弥补?因开发商当时未取得预售证,购房者也知晓,故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格,负有大部分责任,难道不应该承担因房屋上涨给购房者带来的损失?

针对网友们的疑问,重庆客户端邀请了重庆洛书律师事务所律师曾国栋答疑。曾律师表示开发商未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效;但是在起诉前取得商品房预售许可证明商品房预售许可证明的,可以认定有效。此案中,购房者之一的李女士与开发商的合同被判决无效,那么房屋则将交还给开发商,归开发商所有。根据其中几位业主的合同计算,签合同时每平方米折后价格多为六七千元,而目前该房产售价已涨到2万多元,是原价格的3倍多,房屋在这两年内市值的差价可以算作购房者的一种损失。同时,曾律师也表示开发商这种无商品房预售许可证明就进行销售的行为,是违规的。由于开发商未取得商品房预售许可证明,而导致合同无效,给购房者造成的损失购房者可以要求开发商赔偿。

虽然可以要求赔偿,不少人还担心法院的一审判决会助长“开发商”如此操作的想法。

不仅如此,陕西一律师事务所律师谢静认为,房地产开发商作为专业机构,在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下,与购房人签订合同,后又以该条款为由请求法院确认合同无效,会在结果上造成违约者会因其违约行为获利,而购房人却需要承担支付更多价款重新购房,甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果,该结果无法实现当事人之间利益的平衡,不利于维护市场诚信。谢静认为,对于类似案件,在判断合同是否有效之外,更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分,如开发商存在恶意违约情形,则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。

央视也发布短评,称这是一起因房价上涨而出现的纠纷。从开发商的角度讲,当初因为缺钱,在未取得预售证的情况下赶紧打折售房回笼资金。但没想到的是,过去两年房价大涨,现在则想尽办法要把房子收回来,无非是想卖个好价钱。从司法的角度而言,通过举报自己无证售房,要求法院认定售房合同无效,从法律上说得过去。相关案件的判决也说明了这一点。但开发商之所以敢自曝其丑,原因就在于开发商估计到,房价大幅上涨带来的红利,要远比认定违规无证售房所接受的处罚要多得多。否则也不至于如此。如果开发商真的能够通过这样的操作收回房产,并高价出售,不仅相关的成本很小,甚至还能获得房价上涨的红利,那无疑是对不诚信者、对违法者的鼓励和奖赏。 另外,一份处理决定作出后如果仅仅是作出,而没有落在实处,也没有人跟进,说到底就是“一纸公文”,它对开发商毫无制约作用,遑论威慑力,这种“不作为”也间接为开发商的不诚信提供了土壤。而早前的开发商五证不全的不让买,卖的时候无人监管,也是监管的问题。

但是我们也相信也许李女士、王女士等人在这场官司里没法找到满意的答案,但《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》可能会为他们提供一个出口,也为社会诚信体系提供一个平衡的支点。

当然买房者在购房时应该注意也要有一些基本的常识和原则,规避风险!

1.一定要看商品房的五证二书(五证:国有土地使用证、建设用地规划取得证、建设工程许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证;二书:住宅质量保证书、商品房使用说明书)。

2.补充协议是开发商和购房者双方协商之后签订的,虽说是商议之后签订,但毕竟购房者的经验还是比开发商少,一旦出现陷阱或者文字谜语,一不小心就陷入麻烦之中。所以无论是签合同还是签补充协议,最好带上专业人士,一同检验,保障合同协议的公平,保障自己的利益。

3.认准签约主体,避免"一房多售"或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

4.内部认购和公开认购有很大区别,内部认购是开发商在没有取得预售证等有关证件钱,小范围开展的一种内部销售方式,通常都会允诺一定幅度的优惠,这个幅度是相对于开盘价而言的。这种内部认购较大的风险来自于开发商项目的不确定性,比如这个项目能否正常开盘销售,如果开发商无法按期取得销售资格,或者资金出现问题,购房者损失就大了。

7月31日,住建部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,所涉及企业的违法违规行为包括哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。资金短缺的时候违规售房回款,房价上涨之后又要收回来,两头便宜都想占尽,这种翻云覆雨的做法本身就是房地产市场的乱象。只有真正为开发商套上金箍,不让处罚流于形式,才能使房地产市场不“失联”于各种乱象之中。而在维护消费者权益上,不仅要有法律保障,还要关部门重拳出击、监管到位,更要消费者自身有原则、有意识!守住这个社会的底线,不能单单只靠“法律”。

责任编辑:代修凤
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