总结丨高价地、新面孔、联合开发……2020重庆土地市场亮点多
华龙网-新重庆客户端
2021-01-13 11:33
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华龙网-新重庆客户端1月13日11时讯(刘晓)2020年12月29日,江北区观音桥组团小苑地块一宗商住用地上市拍卖,土地面积75亩,规划总建筑面积17.4万方,在经过11轮竞拍后,由香港置地以24.6亿元,楼面价14142元/㎡收入囊中,标志着2020年重庆土地市场鸣金收官!

据华龙网房产频道不完全统计,2020年重庆共计成交121宗土地(仅含住宅用地兼商住综合用地),全年最高地价14142元/㎡,最低地价1398元/㎡,平均地价约6390元/㎡,略低于2019年楼面均价记录。

那么,过去一年重庆哪些区域是供地的主力?土地市场又呈现怎样的特点?通过华龙网-新重庆客户端全年对一线土拍市场的跟踪,读懂2020重庆土地市场。

北区外拓潜力巨大 仍是供地主力

随着主城中心城区开发的日趋饱和,城市外拓趋势明显。从供地区域来看,相较去年北区依然是土地成交主力。

从重庆中心城区土地成交量TOP4来看,两江新区土地成交位居榜首,共成交29宗商住综合用地,而巴南成交18宗位列第二,九龙坡区成交16宗位列第三,渝北区成交14宗位列第四。

值得注意的是,在两江新区成交的29宗土地中,两江置业就摘得9宗地块,占比总成交数的31%,且所拿地块均是100亩以上大盘,容积率基本都在1.5左右。据两江置业相关负责人介绍,这是公司持续深耕两江新区的重大战略,目前项目方案还在打磨阶段,公司对这些地块非常重视,有计划打造新的高端产品系,当下团队也正在反复推敲产品设计。如此多低密度的土地储备,两江置业未来将为市民带来怎样的产品,值得期待。

整体来看,北区供地主要集中在龙兴、水土、鱼嘴、悦来、两路等板块。

其中,两江新区悦来区域引起热议。一方面因为被人们誉为“神盘”的麓湖的打造者万华首次入渝,其在2020年初就落址悦来,2020年10月,麓悦江城已经正式亮相,赢得麓粉们青睐。

据了解,麓系品牌第一次外拓,选择重庆已经早有渊源,早在2017年,麓湖团队就受邀到重庆为悦来的整体规划提供建议。如今,麓悦江城首开已经获得市场认可。万华相关负责人表示,他们还在关注土地市场,励志要将项目周边还未出让的土地拿下,为大家带来更加完整的麓系品牌。

另一方面,保利以9424元/m²拿下的悦来组团C分区地块,创下两江新区最高楼面价。据了解,该地块附近的保利和光尘樾已经面世,以保利高端善居系“和光”系立足市场,获得不错的销售业绩。而这块新地块是否继续延续“和光”系产品,值得期待。

(保利5月11日拿下大石坝地块,如今阅江台项目实景样板间已经呈现)

另外,备受关注的渝中和江北仍是供应最少区域之一,江北今年共供应4宗地块,其价格也达到全年最高。而渝中母城更是连续3年无新地供应。

“新面孔”持续增加 重庆楼市百家争鸣

相较去年,2020年的楼市新面孔还在持续增加,他们首先出现在土地市场,主要有花样年、万华、越秀、恒泰、浩创、海伦堡、建发、南山集团、三一集团等等,其中还有区县房企海城也首入重庆主城,拿地金额超40亿。

经过一年的开发,不少企业的项目已经面世,如万华麓悦江城、恒泰云山御府、海伦堡玖悦府等;还有不少项目即将在2021年面世,如越秀地产在两路组团的项目即将于2021年4月开放外展场,将带来品质洋房及优质别墅类产品。

(金科3月30日拿地,如今博翠未来项目已经亮相)

据越秀地产相关人员介绍,非常看好重庆的发展,城市地位在逐渐提升,消费力也在陆续增加,房地产行业每年去化量大;同时,作为新进企业,越秀地产也计划持续深耕重庆,所以首先选择了潜力较大的北区。

其实,近几年来,一大批外地房企纷纷入渝。各大开发商各显神通、百家争鸣,为山城人民提供了更多的购房选择。研其原因,还是离不开重庆的城市发展。

据重庆领域机构董事、总经理刘兵分析,外地房企入渝将成为常态。首先从全国来看,重庆的地价总体价格不算高,且每年去化量大;其次,重庆的城市地位在日益提升,随着阿里巴巴、腾讯等企业总部在重庆的设立,极大的改变了营商环境;再次,重庆巨大的发展潜力及空间对外地开发商形成吸引力。

(财信4月29日拿下西彭地块,如今九悦府项目实景呈现)

联合拿地风潮不减 合作开发或成新常态

在2020年全年出让的土地中,有20宗属于联合拿地,相较2019年联合拿地数量略有下降,但依然风潮不减。

龙湖+天府、旭辉+华宇、金科+中交、中梁+海成、金科+东原、春风+东原、浩创+创民……各种组合眼花缭乱。从拿地金额来看,金科联合拿地金额占比约50.13%,龙湖联合拿地金额更是高达72.8%。

“联合可以相互借力,降低风险和成本。”首钢地产重庆公司一开发负责人表示,随着地价的高涨,开发的风险也越来越大,尤其作为外地企业,对重庆的规划政策、土地市场的了解还不够深入,跟有经验的企业合作拿地是很好的方式,合作开发或成未来的新常态。

对此,重庆领域机构董事、总经理刘兵也赞同,认为联合拿地是未来趋势。

“受‘三道红线’政策影响,对开发商资金要求更高,联合拿地能一定程度上降低房企的资金压力;不同企业合作开发,各取所长,互换资源,各个企业之间也可以相互学习,促进行业发展。”

然而,合资项目也有众多隐患,交房时期遇到矛盾,各自推诿的现象也比较严重。刘兵表示,这是一把双刃剑,在收获益处的时候也要看到弊端,各个公司体制不一样、经营理念及开发要求也会不一样,所以联合开发还有一段磨合时间,也需要各企业加强信任、共同推进。

为此,在联合拍地之前明确合作伙伴的运营能力、经营理念、信用情况……各个环节都要仔细考量;不得不说,联合拿地也并非易事。

(2020年房企联合拿地统计)

万元地价持续出现 高价地或成土拍趋势

从2019年开始,重庆土地市场陆续拍出的万元地价便引起市场热议,如弘阳、荣安的地王项目面世后进展并不理想。

而纵观2020年,重庆土地市场仍然呈现大批高价地。其中,年度土拍成交楼面价TOP10中,香港置地、新希望、中海名列前三。

香港置地于2020年12月29日,以24.6亿元成功竞得江北区观音桥小苑地块,以14142元/㎡的楼面价成为重庆主城区单价地王。

据悉,拿下该地块后,香港置地团队就高度重视,本着反复推敲和精工细作的逻辑,不断地打磨着建设方案。香港置地将为市民带来怎样重量级的项目,值得期待。

2020年9月25日,新希望以13091元/㎡的楼面单价拿下九龙坡区大杨石组团地块,位居第二。作为2018年就入渝的新希望,在重庆主要以合资项目开发,仅有璟樾云山一个项目操盘,所以新希望团队一直在筹备拿地工作。而今以超万元高价拿下的地块,会如何建设,又将如何占领市场?对此,新希望营销部工作人员直呼“压力山大”。

从全年土拍数据看,2020年楼面价过万元的地块达15宗,可见高价地拍卖趋势明显。

据重庆领域机构总经理刘兵分析,随着重庆城市外拓,更过的地块供应趋向龙兴、水土、界石、陶家等城市扩展区域,主城核心区的地拆迁成本高,将越来越稀缺,也越来越贵,高价拍地或是新趋势。

但总体来看,重庆土地市场呈持续健康稳步发展趋势。